Недвижимость. Вопрос - ответ.

Спорные ситуации

Вопрос. Что, если я подпишу контракт на продажу дома с агенством, а потом сама найду покупателя?

Ответ. Все зависит от того, какой вид контракта вы подписали. Большинство агенств принимает Exclusive Right to Sell Listing. В этом случае коммиссионные выплачиваются, если дом продан в течение сроков контракта, даже если Вы сами нашли покупателя. Поэтому, прежде чем заключать контракт, лучше подумать, сможете ли Вы сами продать дом и оформить все необходимые формальности.

Вопрос: Подавать в суд на риэлтера, если из-за него мы потеряли выгодную покупку? Муж тут после долгих хождений и мучений наконец выбрал дом для покупки. Выиграл его - предложенная им цена побила другие ставки, а риэлтер ошибся при указании SSN мужа. Из-за этой ошибки мы потеряли дом. На следующий день цена на все дома в этом районе подскочила в два раза, потому что объявили, о постройке в этой местности университета. Вопрос: если мы подадим в суд, то риэлтер скорее всего потеряет свою лицензию и работу, но дома мы все-равно по той цене  получить не сможем?

Ответ. Конечно, ситуация очень непростая. Я не юрист и не знаю всех тонкостей. На мой взгляд агента по недвижимости вы не должны были потерять дом из-за такой «механической» ошибки. Результат процесса зависит от многих деталей и сроков. К сожалению, дом по старой цене вы вряд ли получите. Продавец ведь тоже имеет свои права и не согласится на это. Вам может быть выплачен какой-то штраф за ущерб. В Департменте по Реал Естейт даже есть специальный фонд на подобные выплаты. Агент может быть осужден за  Negligence or Incompetence. Это является основанием для отзыва или «замораживания» лицензии. В любом случае, советую вам обратиться в арбитраж или суд. Тогда есть шанс хоть на какое-то удовлетворение. А если ничего не делать, то уж  точно ничего не получится.

Вопрос. Кто определяет вид владения? В прошлый раз Вы рассказывали о разных Title. Кто и когда определяет, какой вид «владения» принять?

Ответ. Это решается в самом начале оформления документов на покупку собственности. Какой Title принять определяете вы сами. Это решение важно для дальнейшего наследования и налогообложения, поэтому лучше посоветоваться со специалистом. Title, в общем-то, можно дополнить или изменить в любое время. После заверения у нотариуса документ надо обязательно отправить в  County Clerk - Recorder Office для регистрации. Это может занять от 2-х дней до нескольких месяцев.  Действительной является последняя запись. Другими словами, если документ у вас на руках, но нет записи в Recorder Office, все права принадлежат  предыдущему владельцу (-цам).

Вопрос: При продаже нашего дома мы столкнулись с неприятной ситуацией. Закрытиие ескро затянулось на три недели позже указанной даты по вине Покупателя. Причем отодвигалось каждый день «еще на 2 дня». В результате, мы не смогли организовать машину для перевозки, заплатили штраф за перенос лона и пережили прочие неудобства... Мы пытались договортиься с Покупателем компенсировать нам хотя бы часть потерь и подождать пару дней, пока мы сможем организовать переезд. Но их агент отказался пойти навстречу. В результате, нам пришлось потратить еще много денег и нервов. Можно ли избежать такой ситуации?

Ответ: Да, ситуации всегда разные и неожиданные. К сожалению, всего предусмотреть нельзя. По закону, Вы могли в день закрытия ескро (по документам) отказаться от сделки, оставить себе депозит и выставить дом опять на рынок. Не думаю, что вам очень хотелось начинать все с начала... Можно только посоветовать в подобных ситуациях, чтобы получить хоть какую-то компенсацию, заранее оговаривать ваши требования и фиксировать все изменения в псьменном виде.

Вопрос. Можно ли забрать назад свой Deposit, если мы передумаем покупать дом?

Ответ. Deposit (обычно 3% стоимости дома) является доказательством вашего серьезного намерения. По правилам, расторгнуть договор и забрать Deposit можно  в 4 случаях:
1.Не удалось получить кредит.
2.Проверка физического состояния дома показала очень много недостатков, которые нельзя исправить (или хозяин отказывается это сделать).
3.Naural Hazard Report показал, что дом находится в опасной природной зоне (наводнения, землетрясения и т.д.)
4.Для кондоминиума: обнаружились серьезные недостатки в ведении общественного хозяйства (например, нет денег в амортизационном фонде)
Для каждого условия (contingency) устанавливается определенный промежуток времени. Если сроки прошли или выяснятся дополнительные неприятности, возвращение депозита происходит или по договоренности, ли через арбитраж или через суд. Продавец получает компенсацию за потерю времени и других возможных покупателей.

Вопрос: Если имеешь свой дом, можно ли жить в Америке на каких-то правах. То есть я, иностранец, купил дом, получаю ли я право жить в Штатах?

Ответ: Боюсь, что нет. Может быть, только будет легче получить визу с целью «проверить» свое имущество. Но никаких правил или привилегий  по «прописке» не существует.

Прочитать интервью с Оксаной Леоновой